（评论员/高岗）3月1日下午，富力地产公布了2011年2月的销售业绩，公告显示富力地产2月内录得合约销售收入共约12.22亿元，环比下降57%，销售面积8.12万平方米，环比下降51.03%。而CRIC同日发布的快报数据显示，十大重点城市成交量大幅下降，除天津外其他城市成交量环比跌幅均在五成左右。从全国来看，超九成城市的成交面积环比下跌，约半数城市跌幅达50%。
从数据来看，2月份城市成交量和企业业绩发生了一致性的变化，即成交量大幅下跌。在这种一致性的背后，笔者认为存在着三方面的原因：
第一、春节放假因素的影响。2月是中国最重要的传统节日春节所在的月份，在这段时间购房者需要进行节前的准备，开发企业要忙于年前的总结和年后的计划，交易中心也要放假，从而形成了一个楼市传统上的淡季。就上海过去四年的经验来看，2月份商品住宅平均成交量仅为近四年月均成交量的44%。
第二、限购令下有效需求减少。通过行政手段限购，对楼市需求的影响是最直接的。在同样的市场条件下，由于限购令的作用导致部分原来具备购房条件的购房者被拒之门外，从而导致成交的减少。这一点从限购压力较大的重点城市成交量跌幅要领先于全国平均跌幅中，可以得到证明。
第三、开发商观望引发供应的减少。由于经历了太多次的楼市调控，在面对新的调控时，开发企业的第一选择已经不再是“跑”，而是“看”。CRIC对典型企业的监控显示，自新一轮楼市调控以来，典型房企明显延缓了推盘，例如万科中粮紫苑项目，原计划于春节前开盘，随后开盘日期一次次延后。开发企业的这种观望在一定程度上造成了楼市供应的减少，从而导致了成交量的下滑。天津2月成交量的环比上涨，也从反面证明了，当前二三线城市，在供应充足的前提下，即便限购依然能够维持一定的成交水平。
开发商力扛房价，楼市博弈渐入“白热化”
近期，与成交量的大幅下挫不同，价格坚挺异常。CRIC对典型企业的监控显示，自“新国八条”出台以来，企业的价格策略与前期几无二致，鲜有企业出现降价促销的行为。对此，笔者认为市场中出现量跌价平、开发商死扛着房价不降，恰是购房者与卖房者博弈进入“白热化”阶段的标志。
在当前的楼市中，买家与卖家就价格进行着激烈的博弈，买家认为当前的价格偏高，期望降价，所以不买，而卖家认为价格合理，所以不降，双方进入僵持，市场上量跌价平。从外界看来，企业降价似乎是最优选择，然而这种最优却存在一个前提，就是一家企业降价，而其他企业不降，最优选择是针对少数降价企业的最优选择。然后，在实际市场中更多的情况是，一家企业降价后，其他企业往往跟进，从而将原来的买卖双方博弈，变成卖房者之间的竞相降价，从而打破了原来的均衡，造成整个行业的被动，在这种情况下，降价并非是行业的最优选择。关于这一点，绿城宋卫平曾经直指万科的降价是对行业的不负责任。
附表：十大重点城市2月商品住宅成交情况
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